Uma questão comum que surge em processos de inventário diz respeito à comprovação da propriedade de imóveis herdados. Durante esse processo, é essencial que os herdeiros apresentem a documentação adequada para garantir que o imóvel seja corretamente registrado e distribuído entre os beneficiários. Para esclarecer quais são os documentos necessários e como comprovar a propriedade de um imóvel durante o inventário, Tiago Gonçalves Prestes, especialista em venda de imóveis e proprietário de uma imobiliária, oferece orientações valiosas.
Comprovação da Propriedade: O Que Diz a Lei
Segundo a legislação brasileira, a comprovação da propriedade de um imóvel se dá, essencialmente, por meio do seu registro no Cartório de Registro de Imóveis. Conforme explica Tiago Gonçalves Prestes, “a regra geral é que a propriedade só é reconhecida legalmente com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.”
Essa obrigatoriedade está prevista no Artigo 1227 do Código Civil, que afirma:
“Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.”
Em outras palavras, a transferência de propriedade de um imóvel, incluindo aqueles obtidos por herança, só é validada após o devido registro no cartório. Sem esse registro, a transferência do bem não é considerada concluída do ponto de vista legal, mesmo que os herdeiros já estejam de posse do imóvel.
Documentos Necessários para Comprovar a Propriedade no Inventário
Para que a propriedade de um imóvel seja comprovada durante o processo de inventário, é necessário reunir uma série de documentos, os quais são fundamentais para demonstrar a legalidade da posse e garantir a correta divisão dos bens. Tiago lista os principais documentos:
Certidão de Matrícula do Imóvel: Este é o documento principal que comprova a propriedade e o histórico de titularidade do imóvel. Ele deve ser solicitado junto ao Cartório de Registro de Imóveis e deve estar atualizado, pois é o documento que oficialmente registra a quem pertence o bem.
Escritura Pública de Compra e Venda: Se o imóvel foi adquirido por compra, a escritura pública é outro documento essencial que deve ser apresentado no inventário. Ela confirma o ato de compra e venda do imóvel entre o vendedor e o comprador.
Certidões Negativas de Ônus: Essas certidões demonstram que o imóvel está livre de dívidas, hipotecas ou outros ônus que possam interferir na sua transferência. A ausência de ônus facilita a transição da titularidade no processo de inventário.
Imposto de Transmissão Causa Mortis (ITCMD) Quitado: O ITCMD é o imposto devido pela transmissão de bens e direitos em virtude de falecimento. Para concluir o inventário e regularizar a transferência da propriedade, é necessário comprovar que o imposto foi devidamente quitado.
Exceções e Outras Formas de Provar a Propriedade
Em situações onde a documentação principal, como a matrícula do imóvel, não esteja disponível ou o imóvel não tenha sido formalmente registrado no cartório, a legislação prevê algumas exceções. Nesses casos, o juiz responsável pelo inventário pode aceitar outros meios de comprovar a posse e o direito de propriedade.
Tiago Gonçalves Prestes destaca que ações de usucapião podem ser utilizadas como prova de posse prolongada do imóvel. “Uma ação de usucapião em andamento, por exemplo, pode ser usada para demonstrar a posse prolongada e o direito à propriedade do imóvel”, comenta ele. A usucapião é um instituto jurídico que permite à pessoa que detém a posse de um imóvel por um longo período, sem interrupção e de maneira pacífica, adquirir o direito à propriedade, mesmo sem o registro formal no cartório.
Outros documentos que podem ser aceitos pelo juiz incluem contratos de compra e venda não registrados ou documentos que comprovem a posse do imóvel por longos períodos, como recibos de pagamento de impostos como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).
Conclusão: A Importância de Organizar os Documentos no Processo de Inventário
Comprovar a propriedade de um imóvel durante o inventário é um passo essencial para assegurar que a divisão dos bens entre os herdeiros seja realizada de acordo com a lei. “Ter todos os documentos necessários em ordem facilita o processo e evita complicações”, aconselha Tiago Gonçalves Prestes. Ele também enfatiza a importância de contar com a assessoria de um profissional especializado, como um advogado de direito de família ou um corretor de imóveis experiente, para garantir que todos os aspectos legais sejam devidamente cumpridos.
Organizar previamente a documentação não apenas acelera o processo de inventário, mas também evita disputas entre os herdeiros e outros possíveis contratempos legais. Seja qual for a situação, a regularidade documental é o caminho para garantir que a transmissão de bens ocorra de maneira justa e conforme a legislação brasileira.
FAQ – Perguntas Frequentes sobre Documentação de Imóveis em Inventário
1. O que é a Certidão de Matrícula do Imóvel?
A Certidão de Matrícula é o documento oficial que registra todas as informações sobre o imóvel, incluindo a titularidade e o histórico de transações. É fundamental para comprovar a propriedade.
2. É possível comprovar a propriedade de um imóvel sem a matrícula atualizada?
Embora a matrícula atualizada seja o principal documento, em alguns casos, o juiz pode aceitar outras provas, como ações de usucapião ou documentos de posse.
3. O que acontece se o imóvel tiver dívidas ou ônus?
Se o imóvel estiver gravado com dívidas ou ônus, será necessário regularizar a situação antes de proceder com a divisão no inventário. As certidões negativas de ônus servem para demonstrar que não há pendências.
4. O ITCMD deve ser pago antes do inventário?
Sim, o Imposto de Transmissão Causa Mortis (ITCMD) deve ser quitado durante o processo de inventário para que a transferência de propriedade seja regularizada.
5. É possível fazer inventário sem escritura pública do imóvel?
Caso a escritura pública de compra e venda não esteja disponível, pode-se tentar apresentar outros documentos que comprovem a posse ou existência de direitos sobre o imóvel.
6. Quanto tempo demora para regularizar um imóvel herdado?
O tempo de regularização varia de acordo com a complexidade do inventário, a disponibilidade de documentos e o cumprimento das exigências fiscais e cartoriais.
